Opći uvjeti poslovanja u prometu nekretnina

U primjeni od 7. srpnja 2026. godine.

Na temelju članka 20. Zakona o posredovanju u prometu nekretnina („Narodne novine“ broj 69/2026), ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o., Marofska ulica 16a, Kućan Marof, 42000 Varaždin, OIB: 00570677168, kao posrednik u prometu nekretnina (dalje u tekstu: Posrednik), donosi ove Opće uvjete poslovanja u posredovanju u prometu nekretnina (dalje u tekstu: Opći uvjeti).

I. Opće odredbe

Članak 1.

Ovim Općim uvjetima uređuju se prava i obveze Posrednika i nalogodavca u vezi s obavljanjem poslova posredovanja u prometu nekretnina, način pružanja posredničkih usluga, visina i način obračuna posredničke naknade, dodatne usluge i troškovi, uvjeti razgledavanja nekretnina, posredovanje za obje ugovorne strane, prestanak ugovora o posredovanju te druga pitanja od značaja za poslovni odnos između Posrednika i nalogodavca.

Članak 2.

Posrednik obavlja djelatnost posredovanja u prometu nekretnina na temelju rješenja nadležnog Ministarstva i upisan je u Registar posrednika pri Hrvatskoj gospodarskoj komori pod registarskim brojem 235/2025.
Posrednik posluje putem društva:

ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o.

Marofska ulica 16a, Kućan Marof, 42000 Varaždin
OIB: 00570677168

Članak 3.

U smislu ovih Općih uvjeta:

• Posrednik je ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o.;
• Nalogodavac je fizička ili pravna osoba koja s Posrednikom sklopi pisani ugovor o posredovanju;
• Treća osoba je osoba koju Posrednik nastoji povezati s nalogodavcem radi pregovora o sklapanju pravnog posla koji se odnosi na određenu nekretninu;
• Ugovor o posredovanju je pisani ugovor kojim se Posrednik obvezuje nastojati pronaći i dovesti u vezu nalogodavca s trećom osobom radi pregovaranja i sklapanja određenog pravnog posla u vezi s nekretninom;
• Posrednička naknada je naknada koju nalogodavac plaća Posredniku za izvršeno posredovanje u skladu s Ugovorom o posredovanju i važećim Cjenikom;
• Cjenik je važeći cjenik posredničkih naknada i usluga Posrednika koji je sastavni dio Ugovora o posredovanju.

II. UGOVOR O POSREDOVANJU

Članak 4.

Posrednik obavlja poslove posredovanja isključivo na temelju prethodno sklopljenog pisanog Ugovora o posredovanju.
Ugovor o posredovanju sklapa se na određeno vrijeme.
Ako Ugovorom o posredovanju nije izričito ugovoreno trajanje, smatra se da je Ugovor sklopljen na razdoblje od 12 mjeseci.
Ugovorom se posebno određuju predmet posredovanja, vrsta i bitan sadržaj pravnog posla, visina posredničke naknade, obveznik plaćanja, eventualne dodatne usluge i troškovi te druga pitanja važna za konkretan posao.

Članak 5.

Sastavni dio svakog Ugovora o posredovanju je važeći Cjenik koji je bio na snazi u trenutku sklapanja Ugovora o posredovanju, s naznačenim datumom i godinom.
Cjenik potpisuju Posrednik i nalogodavac odnosno druga ugovorna strana koja s Posrednikom sklapa Ugovor o posredovanju.
Ako se visina naknade u pojedinom Ugovoru razlikuje od raspona navedenog u Cjeniku, u Ugovoru mora biti izričito navedena konačna ugovorena visina naknade.

Članak 6. – Isključivo posredovanje

Nalogodavac se može obvezati da za vrijeme trajanja Ugovora o isključivom posredovanju neće angažirati drugog posrednika.
Obveza isključivog posredovanja mora biti izričito ugovorena u pisanom obliku.
Prilikom sklapanja Ugovora o isključivom posredovanju Posrednik je dužan upozoriti nalogodavca na pravne učinke i posljedice takve ugovorne obveze.
Ako tijekom trajanja ugovora o isključivom posredovanju nalogodavac sklopi pravni posao preko drugog posrednika za koji je nalog dao Posredniku, Posrednik ima pravo na ugovorenu posredničku naknadu i na posebno ugovorene stvarne troškove, u skladu sa Zakonom.

III. OBVEZE POSREDNIKA

Članak 7.

Posrednik se obvezuje:

1. nastojati pronaći i dovesti u vezu s nalogodavcem treću osobu radi sklapanja posredovanog pravnog posla;
2. upoznati nalogodavca s prosječnom tržišnom cijenom slične nekretnine;
3. pribaviti i izvršiti uvid u isprave kojima se dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini;
4. provjeravati stanje nekretnine u opsegu propisanom Zakonom i prema pravilima struke;
5. obaviti potrebne radnje radi predstavljanja i prezentacije nekretnine na tržištu;
6. oglašavati nekretninu na odgovarajući način, pod uvjetima propisanim Zakonom;
7. poduzimati pripremne radnje za sklapanje pravnog posla;
8. omogućiti ili uskratiti razgledavanje nekretnine, postupajući s povećanom pažnjom i prema interesima nalogodavca i pravilima struke;
9. čuvati osobne podatke nalogodavca u skladu s važećim propisima;
10. po pisanom nalogu nalogodavca čuvati kao poslovnu tajnu podatke o nekretnini i poslu za koji posreduje;
11. ako je predmet posredovanja zemljište, provjeriti njegovu namjenu u skladu s propisima o prostornom uređenju;
12. obavijestiti nalogodavca o svim okolnostima važnim za namjeravani posao koje su Posredniku poznate ili mu prema pravilima struke moraju biti poznate.

Posrednik je u obavljanju poslova dužan postupati s povećanom pažnjom, prema pravilima struke i običajima.

IV. OBVEZE NALOGODAVCA

Članak 8.

Nalogodavac se obvezuje:

1. obavijestiti Posrednika o svim okolnostima važnim za obavljanje posredovanja;
2. dati Posredniku točne, potpune i istinite podatke o nekretnini;
3. dati Posredniku na uvid isprave kojima dokazuje vlasništvo ili drugo stvarno pravo na nekretnini;
4. upozoriti Posrednika na sve uknjižene i neuknjižene terete i druga prava trećih osoba;
5. ako ih posjeduje, dati na uvid lokacijsku, građevinsku odnosno uporabnu dozvolu ili lokacijsku informaciju te druge relevantne isprave;
6. obavijestiti Posrednika o svim bitnim podacima o nekretnini, uključujući njezin opis i traženu cijenu;
7. omogućiti Posredniku i trećoj osobi razgledavanje nekretnine;
8. obavijestiti Posrednika pisanim putem o svim promjenama u vezi s poslom za koji je Posrednik ovlašten, osobito o promjenama u vezi s vlasništvom, cijeni i drugim bitnim okolnostima;
9. isplatiti Posredniku ugovorenu posredničku naknadu kada za to nastane pravo prema Zakonu i Ugovoru;
10. naknaditi Posredniku posebno ugovorene troškove koji prelaze uobičajene troškove posredovanja.

Nalogodavac odgovara za istinitost i potpunost podataka i dokumentacije koje dostavlja Posredniku.

Članak 9.

Nalogodavac nije obvezan započeti pregovore niti sklopiti pravni posao s trećom osobom koju je Posrednik pronašao.
Ako nalogodavac ne postupi u dobroj vjeri, odgovara Posredniku za štetu i dužan je naknaditi učinjene troškove u skladu sa Zakonom.
Troškovi iz prethodnog stavka ne mogu biti manji od jedne trećine niti veći od ugovorene posredničke naknade za posredovani posao.

V. OGLAŠAVANJE NEKRETNINE

Članak 10.

Posrednik smije oglašavati nekretninu samo na temelju prethodno sklopljenog Ugovora o posredovanju s vlasnikom nekretnine odnosno drugom osobom ovlaštenom za sklapanje takvog Ugovora. Prilikom oglašavanja Posrednik objavljuje svoju tvrtku i adresu sjedišta te druge podatke koje je prema Zakonu dužan objaviti.
Posrednik može koristiti fotografije, videozapise, tlocrte, opise i druge materijale povezane s nekretninom koje mu je dostavio nalogodavac ili koje je Posrednik izradio radi prezentacije nekretnine. Nalogodavac odgovara za pravo korištenja materijala koje je dostavio Posredniku.

VI. RAZGLEDAVANJE NEKRETNINE

Članak 11.

Posrednik neće uvjetovati razgledavanje nekretnine prethodnim sklapanjem Ugovora o posredovanju s osobom koja nije nalogodavac.
Prilikom razgledavanja nekretnine putem Posrednika potpisuje se potvrda o razgledavanju nekretnine.
Potvrda o razgledavanju služi za evidentiranje činjenice da je Posrednik odnosno agent pokazao nekretninu trećoj osobi.
Potvrda o razgledavanju ne predstavlja Ugovor o posredovanju i ne smije sadržavati odredbu kojom se treća osoba obvezuje na plaćanje posredničke naknade.
Ako treća osoba želi da joj Posrednik pruža usluge posredovanja pri kupnji, najmu, zakupu ili drugom pravnom poslu, s tom se osobom sklapa zaseban pisani Ugovor o posredovanju.

VII. Posrednička naknada

Članak 12.

Visina posredničke naknade određuje se pojedinačnim Ugovorom o posredovanju, u skladu s važećim Cjenikom.
Naknada je izražena bez PDV-a odnosno uz PDV, kako je navedeno u Cjeniku, a konačan iznos obveze nalogodavca mora biti jasno naveden u Ugovoru o posredovanju.

Posrednička naknada obuhvaća redovne radnje posredovanja, a osobito:

• povezivanje nalogodavca i treće osobe;
• provjeravanje stanja nekretnine u opsegu propisanom Zakonom;
• pripremne radnje za sklapanje pravnog posla;
• uobičajenu prezentaciju i oglašavanje nekretnine;
• organizaciju i provođenje razgledavanja;
• komunikaciju i pregovore između zainteresiranih strana;
• druge redovne radnje izričito navedene u Ugovoru o posredovanju.

Članak 13. – Stjecanje prava na naknadu

Posrednik stječe pravo na posredničku naknadu nakon sklapanja pravnog posla za koji je posredovao, osim ako je Ugovorom o posredovanju izričito ugovoreno da pravo na naknadu nastaje već sklapanjem predugovora.
Posrednik ne zahtijeva djelomično niti potpuno plaćanje posredničke naknade prije nastanka prava na naknadu u skladu sa Zakonom.
Sama činjenica da je nekretnina oglašena, pokazana, da je treća osoba dala ponudu ili da je Posrednik organizirao pregovore ne predstavlja sama po sebi trenutak dospijeća posredničke naknade, osim ako je Zakonom i Ugovorom izričito drukčije dopušteno.

Članak 14. – Prestanak Ugovora

Ugovor o posredovanju prestaje istekom vremena na koje je sklopljen ili otkazom bilo koje ugovorne strane.
Nalogodavac je dužan naknaditi Posredniku posebno ugovorene troškove nastale do prestanka Ugovora.
Ako nakon prestanka Ugovora nalogodavac sklopi pravni posao koji je posljedica djelovanja Posrednika prije prestanka Ugovora,
Posrednik ima pravo na punu ugovorenu posredničku naknadu, osim ako je Ugovorom drukčije ugovoreno.
Pravo iz prethodnog stavka nije vezano uz unaprijed određeni rok od 12 mjeseci, već uz postojanje izravne posljedice radnji Posrednika poduzetih prije prestanka Ugovora.

VIII. POSREDOVANJE ZA OBJE STRANE

Članak 15.

Posrednik može posredovati za obje strane istog pravnog posla samo ako sa svakom stranom sklopi zaseban pisani Ugovor o posredovanju.
Svaka strana u tom slučaju ima položaj nalogodavca u odnosu na Posrednika.
Prije sklapanja Ugovora o posredovanju Posrednik će svaku ugovornu stranu pisanim putem upoznati s visinom pojedinačne posredničke naknade i njihovim ukupnim iznosom.

Članak 16.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljene Ugovore o posredovanju s dvije ugovorne strane i obje su se obvezale platiti posredničku naknadu, ukupan iznos posredničke naknade naplaćen od obje strane za istu nekretninu ne smije prelaziti najviši iznos posredničke naknade određen važećim Cjenikom u trenutku sklapanja Ugovora o posredovanju.
Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljene Ugovore o posredovanju s dvije ugovorne strane, a ugovoreno je da posredničku naknadu plaća samo jedna strana, naknada koju Posrednik može naplatiti toj strani ne smije prelaziti polovicu najvišeg iznosa posredničke naknade određenog važećim Cjenikom.

Članak 17.

Posrednik ne smije naplatiti posredničku naknadu od treće osobe koja u pravnom poslu stječe položaj kupca, najmoprimca ili drugog ugovornog sudionika ako s tom osobom nije sklopio Ugovor o posredovanju.
Potpisivanje potvrde o razgledavanju ne stvara obvezu treće osobe na plaćanje posredničke naknade.

IX. DODATNE USLUGE I TROŠKOVI

Članak 18.

U posredničku naknadu nisu uključene dodatne usluge i troškovi koji nisu navedeni kao sastavni dio redovnog posredovanja.

Dodatne usluge mogu osobito obuhvaćati:

• procjenu odnosno stručno savjetovanje o vrijednosti nekretnine;
• dodatno savjetovanje koje prelazi uobičajeni opseg posredovanja;
• troškove odvjetnika;
• troškove javnog bilježnika;
• upravne i sudske pristojbe;
• troškove pribavljanja dokumentacije;
• troškove službenih izvadaka, potvrda i drugih isprava;
• troškove dodatnih prezentacijskih i marketinških aktivnosti;
  druge posebno ugovorene usluge.

Dodatna usluga ili trošak može se naplatiti samo ako je prethodno posebno ugovoren s nalogodavcem u pisanom obliku.

Članak 19.

Troškovi dodatnih usluga koje nisu obuhvaćene osnovnim posredovanjem naplaćuju se u visini stvarno nastalih troškova, osim ako je za konkretnu dodatnu uslugu izričito ugovorena drugačija cijena koja je dopuštena važećim propisima.
U pojedinačnom Ugovoru o posredovanju mora biti navedena vrsta dodatne usluge odnosno troška, njegova visina ili način obračuna te obveznik plaćanja.

X. PRIJENOS UGOVORA NA DRUGOG POSREDNIKA

Članak 20.

Posrednik može prenijeti Ugovor o posredovanju na drugog posrednika samo ako je takav prijenos izričito ugovoren s nalogodavcem.
U slučaju prijenosa Ugovora nalogodavac ostaje u ugovornom odnosu isključivo s Posrednikom s kojim je sklopio izvorni Ugovor o posredovanju.
Posrednik je dužan nalogodavcu dostaviti pisani popis posrednika na koje je Ugovor prenesen.

XI. ODGOVORNOST I POSTUPANJE S DOKUMENTACIJOM

Članak 21.

Posrednik je odgovoran za uredno izvršavanje svojih zakonskih i ugovornih obveza te je dužan postupati s povećanom pažnjom prema pravilima struke i običajima.
Posrednik ne odgovara za netočne ili nepotpune podatke koje mu je dostavio nalogodavac ili treća osoba ako Posrednik nije znao niti je prema pravilima struke i okolnostima konkretnog slučaja morao znati za njihovu netočnost ili nepotpunost.
Ova odredba ne isključuje niti ograničava odgovornost Posrednika za postupanje protivno obvezama propisanim prisilnim propisima.

Članak 22.

Nalogodavac je dužan bez odgode obavijestiti Posrednika o svakoj promjeni podataka i okolnosti važnih za predmet posredovanja.
Posebno je dužan obavijestiti Posrednika o promjeni vlasništva, tereta, cijene, statusa nekretnine, postojanju drugog ugovora o posredovanju i sklapanju bilo kakvog pravnog posla u vezi s predmetom posredovanja.

XII. POVJERLJIVOST I ZAŠTITA PODATAKA

Članak 23.

Posrednik će osobne podatke nalogodavca obrađivati u skladu s važećim propisima o zaštiti osobnih podataka.
Podaci o nekretnini, poslovnom odnosu i pregovorima smatraju se povjerljivima u opsegu u kojem je to određeno zakonom, Ugovorom o posredovanju ili posebnim pisanim nalogom nalogodavca.
Obveza povjerljivosti ne odnosi se na podatke koje je Posrednik dužan otkriti na temelju zakona, zahtjeva nadležnog tijela ili radi zaštite svojih prava u sudskom ili drugom postupku.

XIII. EVIDENCIJA O POSREDOVANJU

Članak 24.

Posrednik vodi evidenciju o posredovanju u prometu nekretnina za sve sklopljene Ugovore o posredovanju u skladu sa Zakonom.

Evidencija osobito sadrži podatke o:

• vrsti ugovora;
• vrsti i adresi nekretnine;
• podacima o upisu nekretnine u katastar i zemljišne knjige;
• tehničkim podacima i energetskom razredu;
• ugovorenoj cijeni, najamnini ili zakupnini;
• iznosu posredničke naknade i obvezniku plaćanja;
• važećem Cjeniku na temelju kojeg je naknada ugovorena;
• dodatnim uslugama i troškovima.

Posrednik će podatke iz evidencije učiniti dostupnima nadležnim tijelima kada je to propisano zakonom.

XIV. PRIGOVORI I RJEŠAVANJE SPOROVA

Članak 25.

Nalogodavac može svoj prigovor, zahtjev ili reklamaciju u vezi s pruženom uslugom dostaviti Posredniku u pisanom obliku na adresu sjedišta Posrednika ili na službenu adresu elektroničke pošte Posrednika ured@andra-nekretnine.hr ili androlic@androlic-konzalting.hr.
Posrednik će na zaprimljeni prigovor odgovoriti u rokovima i na način propisan važećim propisima.
Ugovorne strane nastojat će eventualne sporove prvenstveno riješiti mirnim putem.Ako mirno rješenje nije moguće, za rješavanje spora nadležan je stvarno nadležni sud prema važećim propisima Republike Hrvatske.

XV. CJENIK

Članak 26.

Cjenik posredničkih naknada i usluga sastavni je dio ovih Općih uvjeta. Važeći Cjenik primjenjuje se od 7. srpnja 2026. godine.
Cjenik mora biti dostupan nalogodavcu prije sklapanja Ugovora o posredovanju te se važeći Cjenik koji je primijenjen pri sklapanju Ugovora prilaže Ugovoru i čini njegov sastavni dio.
Posrednička naknada za pojedini posao konačno se određuje Ugovorom o posredovanju unutar uvjeta utvrđenih važećim Cjenikom i Zakonom.

XVI. ZAVRŠNE ODREDBE

Članak 27.

Na odnose između Posrednika i nalogodavca koji nisu posebno uređeni ovim Općim uvjetima primjenjuju se odredbe Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, Zakona o obveznim odnosima i drugih važećih propisa Republike Hrvatske.
Ako je pojedina odredba ovih Općih uvjeta protivna prisilnoj odredbi zakona, primjenjuje se prisilna zakonska odredba, dok ostale odredbe Općih uvjeta ostaju na snazi u dijelu u kojem nisu protivne zakonu.

Članak 28.

Izmjene i dopune ovih Općih uvjeta primjenjuju se na Ugovore o posredovanju sklopljene nakon njihova stupanja na snagu, osim ako je važećim propisima dopušteno drukčije.
Na već sklopljene Ugovore primjenjuju se Opći uvjeti koji su bili na snazi u trenutku njihova sklapanja, osim ako ugovorne strane naknadno pisanim putem ugovore drukčije, u mjeri u kojoj je takav dogovor dopušten važećim propisima.

Članak 29.

Ovi Opći uvjeti stupaju na snagu 7. srpnja 2026. godine.
Danom stupanja na snagu ovih Općih uvjeta prestaju se primjenjivati raniji Opći uvjeti poslovanja Posrednika u dijelu u kojem se odnose na nove Ugovore o posredovanju.

U Varaždinu, 7. srpnja 2026.

ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o.

ANDRA NEKRETNINE

Kristina Androlić, univ. spec. oec.

PRILOG 1.

CJENIK POSREDNIČKIH NAKNADA I USLUGA u primjeni od 7. srpnja 2026. godine

ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o.

Marofska ulica 16a, Kućan Marof, 42000 Varaždin; OIB: 00570677168
Registarski broj posrednika pri HGK: 235/2025

Ugovorom o posredovanju definiraju se konačni uvjeti suradnje i konačna visina posredničke naknade, u skladu s ovim Cjenikom i važećim Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina.

Ako Posrednik za istu nekretninu ima sklopljene Ugovore o posredovanju s obje strane, ukupan iznos posredničke naknade naplaćen od obje strane ne može biti veći od najvišeg iznosa posredničke naknade određenog ovim Cjenikom u trenutku sklapanja Ugovora o posredovanju.

Ako za istu nekretninu Posrednik ima sklopljene Ugovore o posredovanju s obje strane, a posredničku naknadu prema ugovorima plaća samo jedna strana, naknada toj strani ne može biti veća od polovice najvišeg iznosa posredničke naknade određenog ovim Cjenikom, sukladno Zakonu.

Dodatne usluge, uključujući procjenu vrijednosti nekretnine, dodatno savjetovanje, odvjetničke usluge, javnobilježničke usluge, pristojbe, troškove pribavljanja dokumentacije i druge usluge koje nisu uključene u osnovnu posredničku naknadu, obračunavaju se zasebno samo ako su prethodno posebno ugovorene s nalogodavcem.

Posrednik ima pravo na naknadu stvarnih troškova koji nisu obuhvaćeni osnovnom posredničkom naknadom samo ako su posebno ugovoreni s nalogodavcem u pisanom obliku.

Ovaj Cjenik sastavni je dio Ugovora o posredovanju i primjenjuje se zajedno s Općim uvjetima poslovanja Posrednika i važećim Zakonom o posredovanju u prometu nekretnina.

U Varaždinu, 7. srpnja 2026. Godine
ANDRA NEKRETNINE – ANDROLIĆ KONZALTING d.o.o.
Kristina Androlić, univ. spec. oec.