Hrvatski sabor 18. ožujka 2026. prihvatio je prijedlog novog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina, čime je nakon gotovo 15 godina temeljito izmijenjen regulatorni okvir tržišta nekretnina. Dosadašnji zakon, koji je na snazi od 2007. (uz izmjene do 2019.), više nije odgovarao dinamici tržišta, rastu broja agencija i sve češćim zlouporabama.
Novi zakon donosi niz konkretnih promjena koje značajno utječu na rad agencija, agenata i prava klijenata. Izdvajamo 7 ključnih promjena.
1. Veća zaštita klijenata (ključna promjena)
Stari zakon:
Općenito uređuje prava i obveze, ali bez jasnog rješavanja nekih spornih pitanja (npr. tko plaća proviziju).
Manje naglašen fokus na zaštitu potrošača.
Novi zakon:
Jasnije definira odnose između kupca, prodavatelja i agencije.
Posebno regulira pitanje posredničke provizije – tko je plaća i pod kojim uvjetima.
Kupac ne mora platiti proviziju ako to nije ugovoreno.
2. Stroža pravila za provizije
Stari zakon:
Ne definira jasno maksimalne provizije.
Praksa na tržištu često neujednačena.
Novi zakon:
Obveza definiranja maksimalnih provizijskih stopa u općim uvjetima poslovanja i važećem cjeniku.
- Najveća promjena je da maksimalna provizija više nije po strani, nego ukupno za cijelu transakciju.
Cilj je spriječiti prekomjerne i netransparentne naknade.
proviziju plaća samo onaj tko je sklopio ugovor o posredovanju
kupac plaća isključivo ako je i on potpisao ugovor s agencijom
3. Profesionalizacija agenata
Stari zakon:
Agent mora biti upisan u imenik i položiti stručni ispit.
Nije jasno ograničeno za koliko agencija može raditi.
Novi zakon:
Agent može raditi isključivo za jednu agenciju.
Time se smanjuju sukobi interesa i “rad na crno”.
4. Obvezni ugovori i zabrana “sive zone”
Stari zakon:
Propisuje ugovor o posredovanju, ali praksa često odstupa (npr. oglašavanje bez ugovora).
Novi zakon:
Zabranjuje prodaju i oglašavanje bez sklopljenog ugovora.
Jače cilja nelegalne posrednike i neregistrirane aktivnosti.
5. Znatno strože kazne i nadzor
Stari zakon:
Postoje kaznene odredbe, ali relativno blage.
Novi zakon:
Uvodi znatno veće novčane kazne za:
rad bez licence
nelegalno oglašavanje
kršenje obveza prema klijentima
Jača inspekcijski nadzor i kontrolne mehanizme.
6. Jasnije definirana prava i obveze
Stari zakon:
Definira osnovne pojmove i odnose, ali ostavlja prostor za različita tumačenja.
Novi zakon:
Preciznije definira:
obveze agenata
odgovornost agencija
prava nalogodavaca
7. Povećani iznosi polica osiguranja
Novi zakon podiže minimalnu policu osiguranja na 100.000 € po šteti i 300.000 € godišnje kako bi se klijentima osigurala stvarna financijska zaštita.
Razlog donošenja novog zakona
nagli rast broja agencija i agenata
pad kvalitete usluga
pojava nelegalnih posrednika
potreba za većim standardima i profesionalizacijom
